Понятие недвижимости. Курс «Защита прав на недвижимое имущество». Роман Бевзенко.

• Роман Бивзенко, преподаватель кафедры гражданского права ВШЭ и партнер юридической фирмы Пепеляев Групп.  

• Обсуждение практических и доктринальных аспектов права недвижимости в России.  

• Основная проблема: ошибка в начале регулирования, которая привела к неправильным подходам.  

• Обсуждение законопроекта о признании машины местом недвижимостью.  

• Некомпетентность и непрофессионализм в среде российского чиновничества.  

• Отсутствие вечных прав в ГК РФ, что приводит к проблемам в регулировании.  

• В ГК РФ нет вечных прав, кроме собственности и сервитута.  

• Аренда используется для регулирования строительства на чужой земле.  

• Реформа вечных прав в Госдуме задерживается, что приводит к регуляторному провалу.  

• Верховный суд пытается решать сложные казусы в праве недвижимости.  

• Вопросы о регистрации прав на силосные траншеи и здания на чужой земле.  

• Суды вынуждены придумывать решения в условиях пробельного регулирования.  

• Три блока вопросов: что такое недвижимость, регистрационная система и инвестиции в строящуюся недвижимость.  

• Критика текущей регуляторики и обсуждение судебной практики.  

• Готовность к дискуссии и обсуждению.  

• Недвижимость определяется статьей 130 ГК РФ.  

• Недвижимость в силу закона и в силу природы.  

• Примеры недвижимости в силу закона: морские и воздушные суда.  

• Россия единственная страна, которая объявляет морские суда недвижимостью.  

• В других странах права на морские суда регистрируются, но не объявляются недвижимостью.  

• Космические объекты также были объявлены недвижимостью, но это указание было исключено.  

• Предлагается исключить морские и воздушные суда из категории недвижимости.  

• Недвижимость в силу природы делится на две группы: естественная и искусственная.  

• Естественная недвижимость включает земельные участки и участки недр.  

• Земля и земельный участок имеют разные правовые понятия.  

• Земельный участок имеет границы, которые могут быть осязаемыми или мыслимыми.  

• Верховный суд РФ не признает наличие границ как признак недвижимости.  

• Земля и недра регулируются публичным правом, а земельные участки и участки недр — частным.  

• В России недра считаются достоянием народа, но частное право имеет дело только с участками недр.  

• Существуют две концепции недропользования: публичное и частное право.  

• Публичное право: недра принадлежат государству, и лицензии выдаются на их использование.  

• Частное право: участки недр ставятся на учет и могут быть предметом сделок.  

• В России используется публичное право, что защищает суверенитет от внешних угроз.  

• Искусственная недвижимость включает объекты, тесно связанные с земельным участком.  

• Примеры: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  

• Это самая сложная категория недвижимости в российском праве.  

• Обсуждение возможности перемещения зданий.  

• Пример с домами на Тверской улице, которые были передвинуты на 15 метров.  

• Процесс перемещения включал замораживание фундаментов, использование домкратов и гидравлических прессов.  

• Пример с Андреевским мостом, который был передвинут на 500-600 метров.  

• Мост мешал третьему кольцу и был передвинут для его обхода.  

• Вопрос перемещаемости сооружений как инженерный вопрос.  

• Популярность деревянного строительства.  

• Возможность перемещения деревянных домов.  

• Экологичность и дешевизна деревянного строительства.  

• История с "ночью длинных ковшей" и регистрацией торговых павильонов.  

• Павильоны с фундаментами стали недвижимостью.  

• Проблемы с регистрацией различных объектов, таких как асфальт и футбольные поля.  

• Примеры регистрации различных объектов как недвижимости.  

• Вопросы о необходимости регистрации колодцев и других сооружений.  

• Неясность в определении недвижимости по российскому праву.  

• Примеры недвижимости вокруг нас, такие как перроны и железнодорожные пути.  

• Неопределенность в том, что считать недвижимостью.  

• Юристы не могут дать четкие критерии для определения недвижимости.  

• В суде есть специальный иск о признании недвижимости.  

• Судья должен решить, существует ли недвижимая вещь.  

• Закон не всегда четко определяет, что является недвижимостью.  

• В 1864 году был принят устав гражданского судопроизводства.  

• Устав запрещал отказ в иске из-за неясности или противоречивости законов.  

• Сегодня арбитражные суды могут отказать в иске из-за отсутствия закона.  

• Суды используют кадастровый паспорт для определения недвижимости.  

• Это подход примитивный и странный, так как суд не может устраниться от правового вопроса.  

• Подход сложился под влиянием практик регистраторов прав на недвижимость.  

• Регистраторы не могут отказать в регистрации прав на объект, если он не является недвижимостью.  

• В законе нет основания для отказа в регистрации из-за отсутствия недвижимости.  

• Регистраторы могут найти способ отказать, но строгого основания нет.  

• Суды считают, что если права на объект записаны в реестр, то это недвижимость.  

• Недвижимость определяется правовым режимом, который образуется от записи в реестр.  

• Этот подход продолжает первый подход, что делает реестр прав на недвижимость недостоверным.  

• Практикующие юристы должны учитывать две плоскости публичной достоверности реестра: права и квалификация объекта.  

• В части прав реестр предоставляет ограниченную достоверность, но в части квалификации объекта - нулевую.  

• Подход, что если объект зарегистрирован в реестре, то он является недвижимостью, неверен для России.  

• В России реестр часто регистрирует объекты, которые не являются недвижимостью.  

• Примеры таких объектов: выгребная яма, сточная канава, летний душ.  

• Подход "если в реестре, то недвижимость" приводит к утрате деления на движимые и недвижимые вещи.  

• Возможно, в будущем будут регистрироваться только те объекты, которые требуют подтверждения владения.  

• Пример с айфоном: регистрация в реестре может быть способом подтверждения владения.  

• Блокчейн может стать способом создания верифицируемой системы записей.  

• Пример из практики: металлические торговые столы с навесом зарегистрированы как недвижимость.  

• Владелец пытался выкупить землю под этими столами по специальным правилам, но суды отклонили его иск.  

• Подход "если в реестре, то недвижимость" привел к ошибочным решениям.  

• Подход президиума ВАС: если объект зарегистрирован в реестре, но не является недвижимостью, это не имеет значения.  

• Этот подход может быть более правильным для России, чем подход "если в реестре, то недвижимость".  

• Суд должен изучать признаки недвижимости, указанные в статье 130 ГК РФ.  

• Если объект не имеет признаков недвижимости, он не является недвижимостью, несмотря на внешние признаки.  

• Пример: дело общества "Батыр" о стационарной холодильной камере.  

• ГУ в Ульяновске продало холодильную камеру обществу "Батыр".  

• Государственный орган по управлению имуществом оспорил сделку, считая камеру недвижимостью.  

• Суд назначил экспертизу, которая установила, что камеру невозможно переместить без разрушения.  

• Суд признал камеру недвижимостью, несмотря на возражения апелляции и кассации.  

• Завод насыпал холмик на песчаной подушке и зарегистрировал право на него.  

• Министерство имущественных отношений Ростовской области отказалось продать землю под холмиком.  

• Завод обратился в суд, но суд первой инстанции признал холмик недвижимостью.  

• Кассация и Северокавказский окружной суд также признали холмик недвижимостью.  

• Президиум Верховного Суда отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.  

• В постановлении президиума указано, что суды должны были оценить, является ли холмик недвижимостью.  

• Президиум намекнул, что самовольная постройка может быть недвижимостью, несмотря на отсутствие прямого указания в ГК РФ.  

• Практикующие юристы часто ошибаются, принимая движимость за недвижимость или наоборот.  

• Пример: дело Батыр, где холмик был признан недвижимостью.  

• Пример: дело Азовского завода строительных материалов, где спор шел о том, является ли холмик недвижимостью.  

• Предприниматель Хумаян зарегистрировал сборно-разборный павильон как недвижимость.  

• Мэрия Новосибирска подала иск о признании права отсутствующим, но суды всех инстанций отказали.  

• Президиум ВАС отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.  

• Спор о праве собственности на оросительную систему, построенную колхозниками в 80-х годах.  

• Колхозники утверждали, что система является их собственностью, так как была построена до введения регистрационной системы.  

• Президиум ВАС отменил судебные акты, признав систему частью земельного участка, а не недвижимостью.  

• Президиум ВАС указал, что оросительная система является частью земельного участка, а не вещью.  

• Это дело поднимает важные вопросы систематики вещей в гражданском праве.  

• Рассматриваются статьи 134, 135 и 133 ГК РФ.  

• Сложная вещь - это правовой режим, объединяющий несколько объектов одной юридической судьбой.  

• Пример: покупка пятитомника Брагинского и Витрянского за полторы тысячи рублей.  

• Сложная вещь позволяет совершить одну сделку для множества объектов.  

• Сложные вещи окружают нас повсюду: костюмы, кофейные сервизы, мебельные гарнитуры.  

• Вопрос о возможности покупки нескольких зданий по одному контракту.  

• Пример из дела Всероссийского банка развития регионов, где залогодатель и банк заключили договор ипотеки на одиннадцать зданий.  

• В договоре ипотеки должна быть указана залоговая стоимость каждого здания.  

• Ответчик утверждал, что договор не заключен, так как волеизъявлений было одиннадцать, а не один.  

• Суд признал договор не заключенным, но президиум Верховного суда исправил ошибку, признав сложную вещь.  

• Главная вещь и принадлежность - это режим, когда одна вещь служит другой.  

• Пример: телевизор и пульт, где пульт следует судьбе телевизора.  

• В праве недвижимости это может касаться сочетания квартиры и машиноместа.  

• Составная вещь состоит из элементов, которые были отдельными вещами, но физически соединены.  

• Пример: ноутбук, где крышка и экран были отдельными вещами, а вместе образуют одну вещь.  

• Умение работать с составными вещами важно для решения практических вопросов.  

• Если разбить экран ноутбука и заменить его, остается ли это тот же ноутбук?  

• Пример с кораблем Арго: замена бревен не делает корабль новым.  

• ГК РФ подтверждает, что замена составных частей вещи не создает новую вещь, если сохраняются существенные свойства.  

• В классическом праве собственность может быть только на вещь в целом.  

• Вопрос о собственности на крышку ноутбука: крышка не является вещью, поэтому собственности на нее нет.  

• Собственность на ноутбук включает собственность на его части, включая крышку.  

• Пример с делом Бастион Э. 36, 55/99: хитрый поставщик удерживает титул на строительные материалы до оплаты.  

• Вопрос: зачем удерживать титул, если не заплатят?  

• Удержание титула позволяет кредитору забрать имущество должника при банкротстве.  

• В России кредиторы третьей очереди обычно не получают ничего при банкротстве должника.  

• Удержание титула дает кредитору преимущество в банкротстве, позволяя ему забрать имущество должника.  

• Продавец дверных блоков с оговоркой об удержании титула не получил оплату.  

• Суд удовлетворил иск о признании права собственности, но президиум отменил решение, так как блоки стали частью здания.  

• Президиум указал, что блоки стали частью здания и не могут быть признаны собственностью продавца.  

• Продавец предъявил иск о признании права собственности, но это был неправильный иск.  

• Правильный иск должен быть обязательственным, а не вещным.  

• Суд может отказать в иске, если истец неправильно выбрал способ защиты.  

• В профессиональном процессе важно правильное правовое обоснование иска.  

• В непрофессиональном процессе суд может принять факты без учета правовых норм.  

• Вопрос о том, для кого предназначены суды: для юристов или для общества.  

• Европейцы стремятся к суду для общества, отказываясь от обязательного участия адвокатов.  

• В Англии и Германии суды становятся более доступными для населения.  

• В России суды остаются профессиональными, что вызывает критику.  

• Компания проложила оптико-волоконные кабели в новом доме, но жильцы расторгли договор с ней.  

• Новый оператор занял сеть, и первый оператор подал иск о признании права собственности на кабели.  

• Президиум отказал в иске, так как кабели стали частью общего имущества здания.  

• Спор о праве собственности на оборудование для изготовления и разлива пива.  

• Оборудование стало частью здания, и право собственности на него не может быть признано.  

• Оборудование, смонтированное в нежилом здании, стоит сопоставимо со стоимостью самого здания.  

• Президиум постановил, что арендатор имеет право на долевую собственность на здание, если оборудование не снимаемое.  

• Это решение выбивается из общих рассуждений о собственности.  

• Составные части зданий, такие как встроенная мебель, могут быть предметом долевой собственности.  

• Пример: встроенная кухня в квартире, которая становится частью собственности владельца.  

• В Голландии есть практика, что отделяемые составные части могут быть предметом отдельных сделок.  

• В Голландии люди берут кредиты на покупку систем кондиционирования, которые становятся частью дома.  

• Залог на систему кондиционирования сохраняется, даже если она становится частью дома.  

• Существует рынок вторичных систем отопления, где эти объекты обращаются отдельно.  

• Земельный участок может иметь составные части, например, деревья.  

• В прошлом многолетние насаждения считались недвижимыми вещами, но это правило было изменено.  

• Верховный суд признал виноградные кусты самостоятельной недвижимостью, что вызывает вопросы.  

• Право на плоды земельного участка возникает у собственника участка.  

• Эмфитезис позволяет присваивать плоды чужого земельного участка.  

• Фермер, снимающий урожай с участка на праве эмфитезиса, получает собственность на плоды.  

• Забор, колодец и другие сооружения на участке являются его составными частями.  

• Тест из дела Верево: объект должен быть внутри границ участка и служить интересам собственника.  

• Верховный суд добавляет критерий самостоятельности хозяйственного назначения.  

• Здания, построенные на участке, становятся его частью.  

• Материалы, использованные для строительства, гибнут и становятся частью участка.  

• Регистрация прав на здание не требуется, так как оно является частью участка.  

• В России земля и здание считаются отдельными вещами.  

• Принцип единства судьбы: продажа здания требует продажи земли и наоборот.  

• В других юрисдикциях земля и здание могут быть отдельными вещами, но в России это единая модель.  

• В некоторых странах земля не является частной собственностью, а здания признаются самостоятельными вещами.  

• В России земля и здание считаются отдельными вещами, что уникально для мировой практики.  

• Принятие ГК РФ было компромиссом между коммунистами и капиталистами, что привело к уникальной модели оборота недвижимости.  

• Принятие земельного кодекса разблокировало главу 17 ГК о частной собственности на землю.  

• В Западной Германии земля была единственной недвижимой вещью, а здания - составной частью.  

• В России не смогли реализовать этот механизм, что привело к разделению объектов недвижимости.  

• В судебной практике уже применяется модель единого объекта.  

• Вопрос о судьбе "юридических уродов" остается открытым.  

• Законодатель исключил многолетние насаждения из перечня недвижимых вещей с 1 декабря 2006 года.  

• Пример с зарослями орешника показывает, что такие объекты больше не признаются недвижимостью.  

• Собственник земли должен компенсировать потерю, но это не делает его права вечными.  

• Законодатель имеет дискрецию в признании объектов недвижимостью.  

• Залог сохраняется на земельный участок, даже если здания разрушены.  

• Стоимость заложенного объекта уменьшается, что может привести к досрочному обращению на предмет залога.  

• В случае страхования зданий, работают принципы эластичности залога.  

• Объяснение 90% населения России о собственности на квартиры и земельные участки под ними практически невозможно.  

• Вопрос о том, как объяснить, что квартиры являются частью земельного участка, остается открытым.  

• Поэтажная собственность не отрицает режим единого объекта.  

• Это фикция для фиксации принадлежности помещений.  

• В Германии недвижимость включает земельный участок, здание и составные части.  

• В дореволюционной России не было концепции единого объекта недвижимости.  

• Строительство на чужой земле регулировалось арендой или правом застройки.  

• Вопрос о том, что такое недвижимая вещь, остается открытым.  

• Временная недвижимость, посаженная на земельный участок, признается составной частью.  

• Вопросы решаются через договор между собственником и арендатором.  

• В России это можно организовать через сельскохозяйственную аренду или эмфитес.  

• Проблема направленности воли при продаже земельного участка с зданиями.  

• Покупатель должен учитывать все составные части, включая котельные и другие сооружения.  

• Суды могут автоматически передавать принадлежности при покупке главного здания.  

• Право застройки позволяет строить на чужом земельном участке.  

• Здание становится составной частью права застройки.  

• Это сохраняет модель единого объекта и упрощает регистрацию сооружений.  

• Два способа капитализировать ценность земли: продажа в начале пути и застройка в конце.  

• Застройка позволяет улучшить земельный участок без значительных вложений.  

• В конце пути собственник получает здание, сопоставимое по ценности с земельным участком.  

• Любое здание имеет ограниченный срок эффективного существования.  

• Право застройки устанавливается на 99 лет, чтобы обновлять городскую среду.  

• Застройщик должен разобрать здание после истечения срока права застройки.  

• В империи и ПГК 1922 года срок права застройки варьировался в зависимости от типа здания.  

• Деревянные здания имели срок 25 лет, каменные — 50 лет.  

• После истечения срока здание должно быть разобрано для новой застройки.  

• Недвижимость, существующая более 300 лет, становится памятником архитектуры.  

• Елена Ленина-Поветкина объясняет, что такие здания имеют другой правовой режим.  

• Пример из информационного письма ВАС №153: собственник земельного участка может подать негаторный иск, даже если здание не зарегистрировано.  

• Пример из дела Радиевский против муниципалитета: здания, построенные муниципалитетом, считаются частью земельного участка.  

• Судебная практика постепенно признает, что здания являются частью земельного участка.  

• Автор надеется, что в будущем все построенное на земле будет считаться собственностью владельца.