Флиппинг земельных участков. Как улучшить участок, чтобы продать максимально быстро?

• Гость программы - Владимир Пентюгов.  

• Тема беседы: флипинг земельных участков.  

• Владимир рассказывает о своем опыте и деятельности.  

• Занимается покупкой и продажей земельных участков.  

• Организует микрорайонную застройку.  

• Основная деятельность - срочный выкуп и подготовка земельных участков к продаже.  

• Работает с 2012 года, занимается недвижимостью с 2008 года.  

• В компании три сотрудника, остальные на аутсорсинге.  

• В год продается более 100 участков, оборот более 100 миллионов рублей.  

• Работает на деньги инвесторов, свои деньги вкладывает только при высокой доходности.  

• Начинают с поиска земли, не каждый участок ликвиден.  

• Важно понимать ценовую неопределенность земельных участков.  

• Ищут недооцененные участки из-за наличия хлама, заросших участков, споров с соседями, старых документов.  

• Выкупают такие участки, приводят их в порядок и продают.  

• Недооцененность участков позволяет зарабатывать больше.  

• Большое количество недооцененных участков.  

• Высокая конкуренция в жилой и нежилой недвижимости.  

• Меньше понимания у инвесторов о земельных участках.  

• Больше рисков из-за незнания, о которых будет рассказано позже.  

• В каждом регионе есть свои направления для поиска недооцененных участков.  

• В популярных локациях шансы найти участок малы, так как они быстро выкупаются.  

• Важно проверять документы, чтобы избежать замороженного капитала.  

• Срочный выкуп земельных участков через сайт и Яндекс Директ.  

• Выкуп участков с банкротных торгов в разных регионах.  

• Выкуп земельных участков с муниципальных торгов и право аренды.  

• Организация чата риэлторов для получения трафика на выкуп и покупку участков.  

• Работа с риэлторами и образование земельных участков с нуля.  

• Реализация больших микрорайонов для латифундистов.  

• Использование досок объявлений Авито, Циан, ДомКлик и локального сайта Ру09.  

• Анализ стоимости и влияния на стоимость участка.  

• Съемки с дронов для оценки состояния участков.  

• Риски, связанные с зонами с особыми условиями использования территории.  

• Локализация участков по направлениям и шоссе.  

• Прозвон объектов для детальной аналитики и проверки реальности.  

• Неточности в объявлениях на досках объявлений.  

• Неправильные адреса, площади и кадастровые номера.  

• Фейковые объекты и значительные различия в конечной цене.  

• Верификация информации с досок объявлений.  

• Уточнение цены на этапе первичного среза.  

• Экономия до 30% на покупке земельных участков.  

• Простота действий приносит максимальный результат.  

• Верификация фейков и получение нормальной выборки.  

• Создание оценочной таблицы по локации.  

• Объекты, уже проданные в локации.  

• Прямые конкуренты и альтернативные объекты.  

• Сравнение текущих объектов с аналогами и статистика проданных объектов.  

• Перспективность локации, недооцененность и текущая ликвидность.  

• Вспомогательные параметры: видовые характеристики и перспективы локации.  

• Опросный лист для выяснения ликвидности и видовых характеристик.  

• Осмотр участков таксистами.  

• Фото-видео отчеты для анализа.  

• Автоматизация процесса с таксистами.  

• Добавление реальной стоимости продажи участка.  

• Размещение объявлений для проверки отклика.  

• Двойная верификация для минимизации ошибок.  

• Аналитика рынка и выбор локации.  

• Понимание подводных камней при покупке земельных участков.  

• Проверка юридических и геодезических рисков.  

• Проверка права собственности и арестов.  

• Проверка аренды и переуступок права.  

• Риски, связанные с оспариванием права собственности.  

• Проверка межевания и наложений границ.  

• Риски неправильного местоположения участка.  

• Проблемы с доступом и зажатностью участка.  

• Риски неправильного местоположения и зажатности участка.  

• Проблемы с архивами и сменой адресов.  

• Примеры неудачных покупок из-за отсутствия межевания и доступа.  

• Продажа участков за низкую цену без обращения в суд.  

• Риски зон с особыми условиями использования ЗОУИТ: ограничивающие и запрещающие использование.  

• Примеры: зоны подтопления, ЛЭП, нефтепроводы, газопроводы, военные базы.  

• Возможность использования участков с ЗОУИТ через согласование.  

• Примеры участков, где можно зарегистрировать дом.  

• Риски, связанные с нефтепроводами и газопроводами.  

• Неучтенные отступы от границ участка.  

• Проблемы с разделением участков на более мелкие.  

• Риски генерального плана и несоответствие вида разрешенного использования.  

• Недооценка налоговых рисков при продаже участков.  

• Пример с кадастровой стоимостью и налогом на продажу.  

• Риски не резидентства и необходимость учета налоговых вычетов.  

• Риски сделок с недружественными странами.  

• Важность своевременного выявления и предотвращения таких сделок.  

• Переход к основной теме эфира: улучшение земельных участков и их подготовка к продаже.  

• Закрытие рисков документами: уведомление о начале строительства, ГПЗУ, выписка из ЕГРН.  

• Геолокация и адресация участка на картах.  

• Хорошие фотографии участка, желательно с обзором.  

• Удаление некрасивой растительности: кусты, ветки, гнилые деревья.  

• Оставление только хвойных деревьев и красивых кустарников.  

• Покос травы или засев газона для улучшения внешнего вида.  

• Вынос границ участка с помощью геодезических столбиков или ленточек.  

• Устранение старых заборов и строений для улучшения внешнего вида.  

• Создание удобных подъездных путей для покупателей.  

• Подготовка участка дешевле, чем квартиры.  

• Стоимость работ по подготовке участка составляет около 30 тысяч рублей.  

• Важно обеспечить удобный подъезд к участку для покупателей.  

• Снег улучшает визуальное восприятие участка.  

• Очистка подъездных путей и участка для удобства покупателей.  

• Конкурентное преимущество благодаря удобному доступу к участку.  

• Использование строительных чатов для поиска подрядчиков.  

• Договоренности по стоимости и условиям выполнения работ.  

• Минимизация личного участия в процессе подготовки участка.  

• Заказ ГПЗУ и уведомления о начале строительства.  

• Предоставление выписки из ЕГРН или кадастрового плана участка.  

• Демонстрация соответствия межевания участка.  

• Благодарность за обратную связь и вопросы.  

• Переход к блиц-вопросам от подписчиков.  

• Вопросы о ровных участках в удачных локациях.  

• Покупка участков с дачными домами обычно приводит к их сносу.  

• Флипинг домов не приносит значительных доходов и требует много времени.  

• Заработок на земле более маржинален, чем на флипинге.  

• Покупка земли без документов возможна, но это рискованно.  

• Членская книжка не является документом о собственности.  

• Госакт лучше, чем членская книжка, для регистрации права собственности.  

• Основной трафик идет через Авито и наружную рекламу.  

• Используются одностраничные сайты для сбора контактов потенциальных покупателей.  

• Съемка на Яндекс.Карты помогает показать участок без выезда на место.  

• Покос травы стоит около 7000 рублей за участок 15 соток.  

• Аренда земельного участка у муниципалитета требует детального рассмотрения.  

• Переуступка права аренды на безвозмездной основе возможна, но требует внимания к налогообложению.  

• Стоимость подключения зависит от льготной категории и расположения участка.  

• Льготное подключение может значительно снизить стоимость.  

• Налог на продажу участка с домом зависит от кадастровой стоимости и наличия документов о покупке.  

• Минимальный бюджет на благоустройство зависит от категории коттеджного поселка.  

• Мощность электричества зависит от потребителей и типа использования участка.  

• Важно учитывать целевую аудиторию и локацию при формировании участка.  

• Назначение земли влияет на ее использование и возможность изменения.  

• Сервитут накладывает ограничения на использование участка и может быть понижающим коэффициентом при покупке.  

• Подготовка участка к продаже включает покос травы, но не копку, чтобы избежать грязи.  

• Заработать на покупке участка до 300 тысяч рублей возможно.  

• Комфортный диапазон цен для работы зависит от локации и состояния участка.  

• Зависит от бюджета и региона.  

• Примеры кейсов с заработком до миллиона рублей.  

• Уведомление о начале строительства и параметры участка.  

• Покупаем любые категории земель, если знаем, как на них заработать.  

• Членские книжки можно превратить в право собственности.  

• Пример с эфиром на канале Владимира.  

• Стоимость привлечения покупателя: 7-10 тысяч рублей.  

• Налог на доход от продажи имущества: 13% или 15% в зависимости от суммы.  

• Оптимизация налогов через оформление участков на инвесторов.  

• Возможен перевод в ИЖС при соблюдении генплана и ПЗЗ.  

• Благодарность за вопросы и просьба оставить обратную связь.  

• Призыв подписаться на каналы участников.  

• Игорь рассказывает о своем опыте инвестирования в земельные участки.  

• Владимир делится планами по обучению и инвестициям.  

• Призыв подписываться на канал Владимира для полезного контента.  

• Благодарность за активность и участие.  

• Призыв задавать вопросы в чатах и блогах.  

• Пожелания хорошего дня и прощание.