Новеллы Гражданского кодекса о недвижимых вещах (главы 6.1 и 17.1)

• Начало мероприятия с иностранными спикерами.  

• Представление Романа Бевзенко, партнера юридической фирмы "Пепеляев Групп".  

• Тема выступления: комментарии к закону 430-ФЗ, вступившему в силу с 1 сентября 2022 года.  

• Введение новых глав в Гражданский кодекс: глава 6.1 и 17.1.  

• Глава 6.1 посвящена недвижимым вещам, глава 17.1 - единству судьбы прав на искусственную недвижимость и земельные участки.  

• Перенос срока вступления закона в силу с 2023 года на 2022 год.  

• Закон 430-ФЗ не является реформой вечного права.  

• Разработчики реформы вечного права планировали ввести главу 6.1, но она сильно отличается от принятого закона.  

• Глава 6.1 должна была четко определить виды недвижимых вещей и их юридическую жизнь.  

• Разработчики реформы вечного права хотели описать виды недвижимых вещей и их динамику.  

• Примеры спорных ситуаций: обводнение земельного участка, складирование породы на земельном участке.  

• Судебная практика и кадастровые вопросы не дают четких ответов.  

• В принятом законе 430-ФЗ отсутствуют многие важные элементы реформы вечного права.  

• Проблемы с обводнением земельного участка и гибелью земельного участка.  

• Отсутствие лоббистов, поддерживающих реформу вечного права.  

• Политические режимы в России направлены на консервацию текущего состояния.  

• Постоянное улучшение правовой системы требует сильного лоббистского давления.  

• Надежда на возвращение к реформе вечного права через 10 лет.  

• Земельный участок признается частью поверхности земли с определенными границами.  

• Земельный участок является недвижимой вещью, что подтверждается статьей 130 ГК РФ.  

• Вопрос о том, с какого момента земельный участок становится недвижимой вещью, остается открытым.  

• Земельный участок становится объектом кадастрового учета с момента установления границ.  

• В регистрационной системе права на недвижимые вещи возникают с момента регистрации в реестре.  

• До регистрации земельный участок не является вещью, а лишь объектом кадастрового учета.  

• Верховный суд РФ считает, что границы земельного участка важны, но не являются обязательным признаком недвижимой вещи.  

• Пример с дачными участками показывает, что отсутствие границ не лишает права на земельный участок.  

• Границы важны для определения сферы господства и юридических прав на земельный участок.  

• Здания и сооружения являются недвижимыми вещами с момента регистрации прав на них.  

• Вопрос о том, с какого момента здание становится недвижимой вещью, остается открытым.  

• Экономическая коллегия Верховного суда РФ подтверждает, что здание становится объектом оборота с момента регистрации права на него.  

• Вещи, изъятые из оборота, не являются объектами гражданского права.  

• Пример с публичными дорогами показывает, что они не могут быть зарегистрированы как недвижимые вещи.  

• Регистрация прав на публичные дороги не имеет смысла, так как они изъяты из оборота.  

• Здания и сооружения считаются недвижимыми вещами, но неясно, с какого момента.  

• Строительство является критерием для признания объекта недвижимостью.  

• Определение строительства в градостроительном кодексе связывает его с созданием зданий и сооружений.  

• В Новосибирске был случай, когда на земельном участке зарегистрировали право на газон.  

• Верховный суд признал это незаконным, так как газон не является недвижимостью.  

• Норма о строительстве признает, что некоторые объекты не являются недвижимыми вещами.  

• Неотделимые улучшения земельных участков могут быть составными частями, но не всегда улучшениями.  

• Пример со сваями: они могут быть как улучшениями, так и ухудшениями участка.  

• Норма 141.3 не дает нового знания, но признает, что маленькие улучшения не должны быть недвижимыми вещами.  

• Регистрация прав на несущественные улучшения может быть проблематичной.  

• Закон о регистрации недвижимости позволяет снимать с учета объекты, которые не являются недвижимостью.  

• Проблема в том, что Росреестр может не согласиться с этим и не снять объект с учета.  

• Изменение характеристик зданий не влечет образование нового здания.  

• Пример с надстройкой третьего этажа: это то же самое здание, только с тремя этажами.  

• Верховный суд в одном из дел подтвердил, что залог на двухэтажный дом сохраняется, несмотря на надстройку третьего этажа.  

• Помещение определяется как обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания или других целей.  

• Деление помещений на жилые и нежилые считается неудачным и мешающим нормальному обороту.  

• Пример апартаментов, которые формально являются нежилыми, но имеют режим нежилых помещений.  

• Апартаменты не требуют инфраструктуры, необходимой для жилых помещений.  

• Пример гостиницы, где люди могут жить постоянно, несмотря на нежилой статус.  

• Отсутствие специального правового режима для зданий с офисными и жилыми частями.  

• Вопрос о максимальном проценте нежилых помещений в многоквартирном доме.  

• Если процент нежилых помещений превышает 15%, это нарушает понятие многоквартирного жилого дома.  

• В здании может быть образовано не менее двух помещений.  

• Пример ангара для самолета, который является одним большим помещением.  

• Образование помещений в объектах незавершенного строительства не допускается.  

• Дольщики часто обращались в суд для признания права собственности на квартиры в недостроенных объектах.  

• Росреестр отказывал в регистрации права из-за отсутствия кадастрового паспорта.  

• Экономическая коллегия Верховного суда отклонила такие иски, что положило конец этой практике.  

• Недвижимая вещь возникает с момента государственной регистрации.  

• Закон может устанавливать запреты на образование отдельных недвижимых вещей.  

• Обременения, установленные на исходную вещь, сохраняются на все образованные недвижимые вещи.  

• При разделе земельного участка ипотека переносится на все новые участки.  

• Регистратор автоматически переносит запись об ипотеке на новые участки.  

• Важно, что ипотека на новых участках остается старой, что влияет на старшинство и условия обращения взыскания.  

• Закон 430 позволяет быстро и оперативно приобретать право собственности на бесхозяйные сети.  

• Это необходимо для тех, кто может обслуживать сети и зарабатывать на них.  

• Механизм описан в статье 225.  

• Все, что построено на земельном участке, принадлежит собственнику участка.  

• Это может быть составной частью участка или самостоятельным объектом.  

• В России здания и сооружения считаются недвижимыми вещами и требуют регистрации.  

• Закон о регистрации признает принцип суперфица соло цедит.  

• Для регистрации права собственности на здание необходимо доказать право на земельный участок.  

• Если собственник не регистрирует здание, оно остается частью земельного участка.  

• Автор планирует провести эксперимент, не регистрируя здание на своем участке.  

• Он хочет посмотреть, что произойдет, если здание останется частью участка.  

• В случае успеха, здание будет составной частью земельного участка, как в Германии.  

• Регистрация прав на незавершенное строительство возможна при наличии законченного фундамента.  

• Горизонтальное разделение земельного участка возможно, если собственник земельного участка или арендатор строительный имеют право на это.  

• Договор аренды для целей строительства является основанием для горизонтального разделения.  

• Робот-юрист проиграл спор с юристом, доказывая, что арендатор имеет право на горизонтальное разделение.  

• Юрист использовал принцип грамматического толкования, чтобы доказать, что арендатор не имеет права на строительство.  

• Дело Торис: администрация города Химок вернула земельный участок арендатору, так как он не имел права на строительство.  

• Дело Радзиевского: предприниматель не мог зарегистрировать право на стадион, так как участок не был предоставлен для строительства.  

• Возможны два варианта: павильон остается частью земельного участка или арендодатель регистрирует право на здание.  

• Договоренности должны учитывать издержки на строительство и возможные компенсации.  

• Сложные случаи решаются в административном порядке, так как судебные решения могут быть затратными.  

• Муниципалитет может не признать право на строительство, если это мешает планам по благоустройству территории.  

• Право собственности на созданное здание возникает у лица, которому земельный участок был предоставлен для строительства.  

• Регистрация прав на объекты в здании прекращает право собственности на здание.  

• Пленум №64 от 2009 года разъясняет права собственников нежилых помещений в зданиях.  

• Юридическая матрешка невозможна: нельзя иметь собственность на здание и на помещения в нем.  

• Пример из Екатеринбурга: собственник административного здания зарегистрировал собственность на каждый этаж, но остался собственником здания в целом.  

• Поэтажная собственность уничтожает унитарную модель здания.  

• Многоквартирный жилой дом не является вещью, это правовой режим.  

• Понятие недвижимой вещи — юридическое, а не фактическое.  

• Кадастровый учет и понятие вещи соотносятся как круги Эйлера.  

• Пример с автомобильной дорогой: она ставится на кадастровый учет, но не является вещью.  

• Московский Кремль стоит на кадастровом учете, но не является недвижимой вещью.  

• В нежилых зданиях внешние стены, крыши и коммуникации считаются общим имуществом.  

• Пленум 2009 года признал аналогию с многоквартирными домами.  

• Доля в общем имуществе считается по площади, если нет других факторов.  

• В здании Высшего арбитражного суда потолки были выше, что повлияло на определение долей.  

• Несправедливо, что собственник помещения с высокими потолками платит столько же, сколько собственник с низкими потолками.  

• Необходимо учитывать объем, а не только площадь при определении доли.  

• Земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества.  

• С момента регистрации права на первую квартиру земельный участок перестает быть собственностью застройщика.  

• В пленуме 2009 года земельный участок не был включен в состав общего имущества.  

• Собственникам нежилых помещений принадлежат внешние стены, крыши, чердаки, подвалы, фундаменты, лифтовые шахты и лестничные клетки.  

• Земельный участок не входит в состав общего имущества по умолчанию.  

• В 2009 году было принято решение, что земельный участок сохраняется в собственности публичного образования.  

• Собственники помещений могут выкупить или взять в аренду земельный участок.  

• Возможны случаи, когда собственником земли является частное лицо.  

• Пример: застройщик продает помещения и одновременно наделяет долями в земельном участке.  

• Росреестр отказывает в регистрации прав на долю в земельном участке.  

• Верховный суд поддержал Росреестр, что привело к разочарованию застройщика.  

• Девелоперы должны строить на своей земле, чтобы покупатели получали право на долю в участке.  

• Обладатель публичного сервитута приобретает права на вещи, размещенные на части земельного участка.  

• Земельный участок включает все, что находится под ним или над ним.  

• Земельный участок трехмерный, а не двухмерный, как у древних египтян.  

• В семейных спорах объекты незавершенного строительства подлежат разделу, даже если право на них не зарегистрировано.  

• Судебная практика устойчива, и изменения в законодательстве вряд ли изменят ситуацию.  

• Споры о моменте появления недвижимой вещи будут продолжаться еще долго.  

• Судьи часто ссылаются на прецеденты, что не всегда эффективно.  

• Регистрация прав на общее имущество может привести к абсурдным ситуациям.  

• Общее имущество не должно регистрироваться в реестре, так как оно не является вещью.  

• Общее имущество бывает двух видов: по закону и по решению собственников.  

• Общее имущество по закону необходимо для обслуживания здания.  

• Общее имущество по решению собственников может быть выкуплено и зарегистрировано.  

• Регистрация прав на общее имущество может привести к абсурдным ситуациям.  

• Росреестр может регистрировать права на общее имущество по заявлению собственника.  

• Общее имущество должно быть зарегистрировано автоматически, как доля в праве.  

• При банкротстве застройщика дольщики могут забрать земельные участки.  

• Зарегистрированные нежилые помещения могут быть признаны отсутствующими.  

• Общее имущество не должно быть зарегистрировано как недвижимая вещь.  

• Собственники могут отказаться от неликвидного имущества, но это право, а не обязанность.  

• Администрация должна подать заявление в Росреестр для отказа от имущества.  

• Собственники земельного участка также должны подать заявление.  

• Собственник комплекса не имеет права на землю и не хочет платить налоги.  

• Администрация не может снять объект с кадастрового учета как разрушенный.  

• Администрация считает, что это их право, а не обязанность.  

• Администрация рассматривает возможность сноса объекта.  

• Снос может быть дорогим, но это необходимо для решения проблемы.  

• Собственник земельного участка может потребовать плату за пользование землей.  

• Переход права собственности на земельный участок происходит автоматически в силу закона.  

• Росреестр требует подачи заявления, что неправильно.  

• Пример с делом "Терриберский берег" показывает, что права на землю переходят без регистрации.  

• Права на землю при поэтажной собственности переходят автоматически.  

• Росреестр должен был бы признать переход права автоматически.  

• Вопрос отказа от собственности остается сложным и требует дальнейшего обсуждения.